Kredyt hipoteczny krok po kroku!

kredyt na budowe domuZakup domu lub mieszkania to wymarzony cel wielu polskich rodzin i obywateli. Chcemy w końcu osiąść „na swoim”, zapuścić korzenie, mieć swoje magiczne 4 kąty, które będą naszą własnością. Nie każdy jednak ma na tyle własnych środków, by kupić nieruchomość za gotówkę. Stąd też wielu decyduje się na zaciągnięcie kredytu hipotecznego. W tym artykule postaram się przybliżyć proces starania się o taki kredyt.

Mimo iż każdy przypadek jest inny i nie ma jednakowej drogi dla każdego, mam nadzieję, że znajdziecie tu wiedzę, która pomoże Wam się zorientować w temacie. Pamiętajmy, że decyzja o kredycie hipotecznym to poważne przedsięwzięcie i droga na skróty tu nie istnieje. Mocno zalecam zgłębienie podstawowych zagadnień i kontakt z dobrym doradcą finansowym, który wytłumaczy Wam wszelkie pojęcia i mechanizmy, uważam to za kluczowe - zrozumieć kredyt hipoteczny - zanim zaczniemy się przymierzać do złożenia wniosku.

I - Moja zdolność kredytowa

Czym dokładnie jest zdolność kredytowa? W prostych słowach, można ją zdefiniować takim oto zdaniem:

Zdolność kredytowa to kwota, którą banki są skłonne nam pożyczyć, biorąc pod uwagę nasze możliwości spłaty tej pożyczki.

Banki analizują wiele czynników, które wpływają na wysokość tej kwoty. Nie będziemy tu rozważać każdej zmiennej i jej wpływu na naszą zdolność, bo zrobiło by się strasznie nudno. W skrócie, analityk bankowy bierze pod uwagę między innymi:

 

  • Ile zarabiamy? Od kiedy? Do kiedy? Na jakim stanowisku i w jakiej branży?
  • Czy pracujemy na własnej działalności, czy na umowie o pracę, czy inne?
  • Czy jesteśmy w związku małżeńskim? Czy mamy dzieci? 
  • Czy mamy już jakieś zobowiązania? Czy wcześniej spłacaliśmy jakieś kredyty i czy spłacaliśmy je w terminie?
  • Jakie mamy koszta utrzymania mieszkania? Czy jest to własne mieszkanie, czy wynajmowane?
  • Czy mamy samochód? 

Lista jest oczywiście dłuższa.

Podsumowując:  banki analizują ile zarabiamy i jakie mamy wydatki (część z  nich banki szacują na podstawie swoich algorytmów ). Na tej podstawie dokonują oceny jaką dużą ratę jesteśmy w stanie udźwignąć, by móc ją spłacać.

1. Badanie zdolności kredytowejbadanie zdolnosci kredytowej

Jeżeli planujemy kupno nieruchomości przy pomocy kredytu, to najpierw powinniśmy zbadać swoją zdolność kredytową. Najlepiej zrobić to przed wybraniem docelowej nieruchomości, aby znać swoje możliwości.

Przy badaniu zdolności kredytowej warto skontaktować się z doradcą finansowym. Każdy bank ma własne algorytmy liczenia takiej zdolności, dlatego warto pamiętać, że w jednym banku możemy dostać kredyt na 300 000 zł, a w innym na 350 000 zł. Zależy to od wielu czynników i wypadkowych, które dobry doradca finansowy weźmie pod uwagę. Przykładowo: jedne banki lepiej liczą zdolność z umowy o pracę, inne korzystniej liczą dochody z działalności gospodarczej, a jeszcze inne mają dobre oferty dla rolników. Zmiennych jest bardzo dużo, dlatego warto poświęcić czas na kontakt z doradcą i przedstawienie informacji o sobie ― pozwoli to zawęzić listę banków, do których warto byłoby złożyć wnioski.

2. Poprawianie zdolności kredytowej

poprawianie zdolnosci kredytowej
Jeżeli nie jesteśmy zadowoleni z naszej zdolności kredytowej, są różne mechanizmy, które można zastosować, by tą zdolność poprawić. Takimi działaniami mogą być np.
― zamknięcie kart kredytowych
― rezygnacja z limitów w koncie
― spłata innych zobowiązań lub ich konsolidacja
― pozyskanie współwnioskodawcy lub poręczyciela
― i wiele innych, w zależności od sytuacji.

3. Historia kredytowa

Ważnym elementem jest tzw. Historia kredytowa, czyli informacje, które o nas widnieją w Biurze Informacji Kredytowych („BIK” ). Znajdują się tam zapisy o naszych wcześniejszych i aktualnych zobowiązaniach oraz o składanych zapytaniach do banków. Dane z BIK są dla banków bardzo ważnymi informacjami. Na ich podstawie bank przyznaje nam tzw. „scoring”, czyli swoistą ocenę kredytową
- im wyższy scoring, tym lepsza oferta. Banki interesuje czy braliśmy już w przeszłości jakieś kredyty i czy spłacaliśmy je w terminie. Jeśli nie było żadnych opóźnień, czy problemów w spłatach, to banki postrzegają nas jako „rzetelnego kredytobiorcę” i są chętniejsze udzielić kredytu, również na lepszych warunkach. Natomiast jeśli mamy wciąż jakieś niewyjaśnione sprawy, lub komornicze egzekucje to należałoby te tematy wyjaśnić i doprowadzić do końca, bo mogą znacznie utrudnić uzyskanie kredytu. Niepożądaną sytuacją jest również „czysty BIK”, czyli sytuacja, w której nigdy nie mieliśmy do czynienia z kredytami.

Dla każdej tej sytuacji istnieją rozwiązania ― kroki, które można podjąć, by sytuację „wyprostować”.

Warto odwiedzić stronę https://www.bik.pl/ , gdzie znajdziemy również kilka porad i informacji jak funkcjonuje Biuro Informacji Kredytowej.

II – Wkład własny

W obecnych czasach banki nie kredytują już 100% wartości nieruchomości, co znaczy, że musimy posiadać jakieś środki własne. Obecnie ustawowo jest wymóg posiadania minimum 20% wkładu własnego. To znaczy, że jeżeli kupujemy nieruchomość za 100 000 zł, to musimy mieć swoje 20 000 zł, a pozostałe 80 000 zł możemy otrzymać z banku.

wkład własny do kredytu hipotecznego

Jest jednak kilka banków, które oferują jeszcze kredyty z wkładem własnym na poziomie 10%, choć są to kredyty objęte dodatkowym zabezpieczeniem (tzw. Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego). Są one trochę droższe i tylko kilka banków wciąż ma takie produkty w ofercie. Warto jednak pamiętać, że jeszcze jest taka możliwość.
Należałoby jeszcze dodatkowo podkreślić: Im więcej posiadamy wkładu własnego, tym korzystniejsze warunki banki mogą nam zaproponować. Przykładowo kredyt na 80% wartości nieruchomości będzie wyżej oprocentowany niż kredyt na 50% wartości nieruchomości.

III ― Skutki kredytu hipotecznego

skutki zaciągnięcia kredytu hipotecznego Warto również zdać sobie sprawę, z czym wiąże się zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Jakie ze sobą niesie konsekwencje - poza oczywistą miesięczną ratą, którą musimy spłacać. Na co jeszcze zwrócić uwagę?

1. Obniżenie zdolności kredytowej

Po podpisaniu umowy, gdy zaczynamy spłacać kredyt miesięcznymi ratami, nasza zdolność kredytowa na pewno mocno spadnie. A to znaczy, że jeżeli planujemy jakąś inną inwestycję przy pomocy kredytu, możemy już mieć problem z jej realizacją. Na przykład: jeśli planujemy kupno samochodu na raty za jakiś czas, to po uwzględnieniu raty kredytu hipotecznego, możemy już nie mieć zdolności na kolejny kredyt – nie kupimy samochodu na kredyt.

2. Hipoteka na nieruchomości

Niby oczywistość, ale warto zaznaczyć: przy kupnie nieruchomości za kredyt, bank wpisany jest w Księdze Wieczystej nieruchomości, która stanowi zabezpieczenie. To znaczy, że jeżeli przestaniemy spłacać kredyt, bank ma prawo sprzedać nieruchomość i ze sprzedaży spłacić kredyt do końca. Oczywiście to ostateczne rozwiązanie, gdyby inne próby poprawy sytuacji zawiodły. Banki mają obowiązek zaproponować restrukturyzację kredytu w sytuacji problemów ze spłata.

Warto zaznaczyć, że gdy nabywamy mieszkanie, zabezpieczenie spłaty kredytu nie musi być koniecznie na tym mieszkaniu, które kupujemy. Możemy zabezpieczyć tą spłatę inną nieruchomością (jeżeli jest naszą własnością, lub jeżeli właściciel wyraził zgodę). Takie rozwiązanie stosuje się w kilku szczególnych przypadkach. Dobrze jednak wiedzieć, że jest taka możliwość.

3. Oprocentowanie zmienne – świadomość ryzyka.

Spłacając raty kredytu, powinniśmy dobrze zrozumieć, co się składa na taką ratę, a głównie mówię tu o tym, czym jest oprocentowanie zmienne.
Oprocentowanie zmienne składa się z dwóch składowych:
a) Marża banku ― wyrażona procentowo, ustalana przez bank, obowiązuje na cały okres spłaty.
b) Stawka WIBOR ― wyrażona procentowo, ustalana przez Narodowy Bank Polski, może ulec zmianie!.

Czym jest WIBOR? WIBOR to referencyjna wysokość oprocentowania kredytów na polskim rynku międzybankowym. Skrótowo rzecz ujmując, to procent na jaki banki pożyczają sobie wzajemnie pieniądze.

Na dzień pisania tego artykułu WIBOR3M wynosi ok. 1,73%. Czyli jeżeli oprocentowanie kredytu przedstawia się jako 5 %, to marża banku wynosi 3,27%. Banki same z siebie nie decydują o wysokości stawki WIBOR!. Jeżeli zostanie ona podniesiona, oznacza to, że nasze oprocentowanie wzrośnie, a co za tym idzie ― wzrośnie rata kredytu. Przy umowach kredytowych klienci zawsze dostają „informację o ryzyku”, którą muszą podpisać.

IV – Wybór banków

Gdy już znajdziemy wymarzone mieszkanie lub dom, wtedy należałoby zadać sobie pytanie: „W którym banku dostanę najkorzystniejszą ofertę?”. W tym momencie istnieje kilka możliwości odpowiedzi na to pytanie:

1. Samodzielne poszukiwanie

Szukanie na własną rękę jest opcją, która niewątpliwie pochłonie dużo czasu i energii, a także nerwów. Oferty bankowe nie są takie proste do zrozumienia na pierwszy rzut oka, powinniśmy przyswoić sobie wiele zagadnień: Czym jest RRSO? Czym się różni rata malejąca od równej i jak to wpływa na koszt kredytu? Co się składa na wysokość raty? Na jakich warunkach bank proponuje mi ubezpieczenie na życie i czy warto z niego skorzystać? Jak porównać kilka ofert ze sobą?
Każda odpowiedź będzie rodzić kolejne pytania, co może być frustrujące w samodzielnym zmaganiu.

2. Kontakt z doradcą finansowym.

Doradca finansowy nie pobierze od nas żadnych pieniędzy za pomoc przy wyborze najlepszej dla nas oferty. Przełoży nam poszczególne zagadnienia na zrozumiały dla nas język i skutecznie porówna oferty poszczególnych banków. Weźmie również pod uwagę wiele czynników, które mogą zdecydować o tym, do której instytucji finansowej warto się zwrócić. Pomoże również odpowiednio się przygotować do takiego wniosku lub wskaże jakie czynności warto uprzednio wykonać. Dzięki swojemu doświadczeniu szybko przeprowadzi nas przez kolejne procesy, a my oszczędzimy mnóstwo czasu i pieniędzy, które moglibyśmy stracić, kierując się do pierwszego lepszego banku po ofertę, ignorując inne dostępne oferty na rynku.

3. Kontakt z bankiem, w którym mamy już np. konto rozliczeniowe.

Klienci często w pierwszej kolejności kierują się do swojego banku, w którym mają już konto bankowe. Warto jednak wziąć pod uwagę, że taka inwestycja jak kredyt hipoteczny, nie powinna się ograniczać do jednej możliwości, bo tak „wygodnie” lub z przyzwyczajenia. To zobowiązanie na wiele lat i warto przyłożyć się do tego i złożyć zapytania do kilku banków, by mieć świadomość, że wybraliśmy najsensowniejszą opcję.

V – Podpisanie umowy

Gdy już wybraliśmy dla siebie konkretną propozycję kredytową, powinniśmy przygotować się do podpisania umowy. Banki będą do tego celu wymagać od nas konkretnych dokumentów. Jakich? To już w dużej mierze zależy od samego banku i innych okoliczności (np. rodzaju nieruchomości czy sposobu uzyskiwania przez nas dochodów). Niemniej, ze spokojem, bank przedstawi nam listę dokumentów potrzebnych do uruchomienia kredytu – podpisania umowy.

Gdy już zbierzemy te dokumenty, na spotkanie z przedstawicielem banku, z którym podpiszemy umowę, warto sobie przygotować listę pytań, jeżeli jakieś wciąż nas będą nurtować. Umowy bankowe mają czasami po kilkadziesiąt stron i dobrze, żebyśmy mieli pełną świadomość, co podpisujemy, bo później może być już za późno na odwrót. (Mamy jednak co najmniej 14 dni na odstąpienie od umowy, gdybyśmy po podpisaniu zmienili zdanie). Pamiętajmy, że jako klienci mamy prawo wymagać i wymagajmy! Nawet jeśli pytania będą wydawać się „głupie”, nie bójmy się pytać, chodzi w końcu o nasze pieniądze!

Po podpisaniu umowy pracownik banku poinstruuje nas, jakie kroki musimy dalej wykonać. Jednym z nich na pewno będzie cesja ubezpieczenia nieruchomości na rzecz banku oraz wpis banku do księgi wieczystej nieruchomości, która stanowi zabezpieczenie. O wszelkich innych zostaniemy również na pewno poinformowani.

VI - Podsumowanie

Wnioskowanie o kredyt hipoteczny to skomplikowany proces, dlatego mocno zalecam kontakt z doradcą finansowym w swojej okolicy. O tym jak wybrać doradcę możecie przeczytać np. tutaj

Jeśli myślisz o kredycie hipotecznym, nie zwlekaj z pozyskaniem informacji na ostatni moment. Nawet jeżeli planujesz taki krok za kilka miesięcy lub lat, warto już teraz rozeznać się w swojej sytuacji. Przede wszystkim zbadaj swoją zdolność kredytową. Jeśli będzie zbyt niska, będziesz miał odpowiednio dużo czasu by móc podjąć pewne działania, by to zmienić. Badanie zdolności kredytowej możesz przeprowadzić bezpłatnie, konsultując się z doradcą kredytowym.

Zapas czasu pozwoli na szereg działań, by jak najlepiej przygotować się do złożenia wniosku o kredyt hipoteczny. Np. możemy poprawić w tym czasie swoją historię kredytową, spłacić inne zobowiązania, które mogą obniżyć nam zdolność, albo uzbierać odpowiednio dużo wkładu własnego. Każdy klient to inna sytuacja i inne wyzwania, ale z wieloma przeszkodami można sobie poradzić, mając odpowiednio dużo czasu!

W razie pytań zachęcam do kontaktu.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *